Türk borçlar kanunu uyarınca hukuk sistemimizde kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirmesi belirli şartlara bağlanmıştır. Hukukumuz kiraya verenin kira sözleşmesini sonlandırabilmesini çok sıkı şartlara bağlamış ve esas olarak daha güçsüz konumda olduğu kabul edilen kiracıyı korumaya yönelik sıkı şartlar getirmiştir. Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiraya verenin kira sözleşmesini sonlandırabilmesi için kanunda sınırlı olarak sayılmış olan sebeplerden birine dayanması şart olup bu sebeplerden birisi gerçekleşmeden kira sözleşmesini tek başına feshetmesi mümkün değildir.
Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiraya verenin kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshedebilmesini ve kiracının tahliyesini sağlayabilecek sebeplerden birisi ‘’Kiracının ihtiyaç sebebiyle tahliyesi’’ sebebidir. Bu sebebin aşağıda sayacağımız şartları gerçekleştiyse ve yine aşağıda belirteceğimiz usullere uyarak kiracının bu sebeple tahliyesi mümkün olabilecektir.
Kısaca ilgili husus Türk Borçlar Kanunu MADDE 350 de düzenlenmiş olup kanun maddesi aynen şu şekildedir ;
MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğudiğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya dadeğiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularakbelirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir
Maddede ilgili husus açık olarak düzenlenmiştir. İlk olarak şu şartların gerçekleşmiş olması gerekmektedir ;
1 – Kiralanın kendisi , eşi , altsoyu(çocukları ve torunları) , üstsoyu(anne babası yahut onların anne babaları) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerden birisinin konut yahut işyeri olarak ilgili taşınmazı kullanma zorunluluğu oluşmuş olmalıdır. Burada aranan zorunluluk gerçek bir zorunluluktur; örneğin kişinin çocuğu evlenip başka eve çıkacaksa bu durumda bu zorunluluğun gerçekleştiği kabul edilebilir ancak kiraya verenin aynı yerlerde başkaca kendisine ait kiracısız boş daireleri varsa , çocuğunun bu durumda bu evlerden birinde oturma imkanı olmasına rağmen bu maddeye dayanarak kiracıyı tahliye etmeleri mümkün değildir. Bu zorunluluğun söz konusu durumda gerçekleşip gerçekleşmediğini her olayın kendi şartlarına göre hakim takdir ederek değerlendirecektir.
2 – Belirli süreli sözleşmelerde kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açmak suretiyle bu yola başvurmak gerekir. Kanun uyarınca konut ve çatılı işyerlerinde belirli süreli kira sözleşmesi 1 yıllık dahi yapılmış olsa bu süre kanundaki tahliye şartlarından birisi gerçekleşmediği takdirde kiraya veren istesin veya istemesin 10 yıla kadar devam etmektedir. Yani 1 yıllık kira sözleşmesi yapılmış olsa dahi 10 yıl dolmadan ve geçerli sebep olmadan kiracıyı çıkarmak mümkün değildir. Ancak bu madde uyarınca bu 10 yılın dolması beklenmeksizin kira sözleşmesinde kararlaştırılan süre bittiğinde 1 ay içinde dava açmak suretiyle şartlar gerçekleşmişse tahliye etmek mümkün hale gelebilecektir.
3 – Şayet kira sözleşmesinde süre belirlenmemiş yahut süre belirlenmiş ancak süre bittikten sonra kira sözleşmesi feshedilmemiş ve kira sözleşmesi belirsiz süreliye dönmüşse bu durumda ise kira sözleşmesinin yapılmasından yahut belirsiz süreliye dönmesinden itibaren her 6 aylık süreç fesih dönemi oluşturur. Bu sürenin sonunda kiraya veren en az 3 aylık süre vererek tahliyeyi istemelidir. Bu sürenin sonunda kiracı evi tahliye etmediği durumda kiraya veren fesih döneminin sonundan itibaren 1 ay içerisinde tahliye davasını açabilecektir.
Kiralanan taşınmazın yeni malikinin olması durumunda
Kiralanan taşınmazın yeni bir maliki (yeni bir sahibi , satın alan) olduğu takdirde kiracıyı yine ihtiyaç sebebiyle tahliye edebilmesi mümkündür bu durumda yukarıda saydığımız şartlardan 1 numaralı başlıkta geçerli olan şartlar yine aranacaktır. Yukarıda saydığımız 2 ve 3 numaralıbaşlıklardaki şartlar ise bu durumda aranmayacaktır, burada 2 ve 3 numaralı başlıklardaki şartlardan başka bir şart söz konusu olacaktır. Bu şart şu şekildedir ; Yeni malik taşınmazı edinmesinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtiyaç sebebiyle taşınmazı tahliye etmesi talebini yazılı olarak bildirmek durumundadır. Bu bildirimden itibaren başlayarak kiracıya 6 aylık süre verilir. Bu 6 ayın sonunda kiracı taşınmazı tahliye etmediği takdirde kiraya veren tahliye davası açıp şartların varlığını ispatladığı takdirde kiracıyı tahliye ettirebilecektir. Ayrıca belirtelim ki kiracı bu 6 aylık süreç yerine dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını eski malik ile kiracı arasında yapılmış olan kira sözleşmesi süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açmak yoluyla da kullanabilecektir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
İlgili davada görevli mahkeme yani davaya bakacak mahkeme Sulh Hukuk mahkemesi olup dava başka mahkemede açılamayacaktır. İlgili davada yetkili mahkeme yani davanın açılacağı yer mahkemesi ise kiraya verilen taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Kiraya veren tahliyeden sonra taşınmazı 3 yıl kiraya veremez
Türk Borçlar Kanunun 355. Maddesinin 1. Fıkrası uyarınca kiraya veren haklı bir sebep olmaksızın ilgili taşınmazı 3 yıl boyunca kiraya veremeyecektir. Şayet haklı bir sebep olmaksızın (haklı bir sebep olduğunu kiraya veren ispatlamalıdır) kiraya verdiği takdirde bu durumda tahliye ettirdiği eski kiracısının tazminat talep etme hakkı doğacaktır. Kiraya veren haklı bir sebep olduğunu ileri sürerse bu durumda gerçekten haklı bir sebebin olup olmadığını hakim takdir edecek ve gerçekten haklı bir sebep yoksa tahliye edilen kiracının tahliye edilmeden önce ödediği son kirası üzerinden 1 yıldan az olmamak kaydıyla kiraya verenin tazminat ödemesine hükmedecektir. 3 yıllık süre geçtikten sonra kiraya veren taşınmazı yeniden kiraya vermekte herhangi bir kısıt altında olmayacaktır.
Bu yazı Stajyer Avukat Yunus Emre Kılıç ve Avukat Yılmaz Demirtaş tarafından kaleme alınmıştır.
UYARI
Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Yılmaz Demirtaş’a aittir. Tüm makaleler hak sahipliğinin tescili amacıyla elektronik imzalı zaman damgalıdır. Sitemizdeki makalelerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır.