Halk arasında maketten konut satışı olarak adlandırılan bu satış türü hukuki olarak ön ödemeli konut satış sözleşmesi olarak nitelendirilmektedir. Kısaca tamamlanmamış konumda olan bir konut projesinin, uygulamada maketten ya da proje kataloğundan beğendirilmek suretiyle ödemesi önden yapılan ve teslimi ileri tarihte yapılacak şekilde kurulan bir satış sözleşmesidir.
Sözleşmenin geçerlilik şartları nelerdir ?
Ödemesi önden yapılan ve teslimi ileri tarihli olan bu sözleşmenin geçerli olabilmesi için kat irtifakı kurulmuşsa kat irtifakı devrinin tapuya tescili ile birlikte bu sözleşme yapılmalı ya da henüz kat irtifakı kurulabilecek bir durum söz konusu değilse ortada irtifak kuracak bir inşaat dahi yoksa da noterde satış vaadi sözleşmesi şeklinde yapılmalıdır. Bu iki şekil şartındanbirine uyulmadığı takdirde ortada hukuken geçerli bir ön ödemeli konut satışı sözleşmesinden bahsetmek mümkün olmayacak bu şekillere uymadan yapılan sözleşmeler farklı sözleşmeler oluşturacaktır. Fakat satıcı sözleşmenin geçersizliğine dayanıp tüketici aleyhine bu hususu öne süremez. Burada kanun tüketiciyi korumuştur.
Ayrıca söz konusu sözleşme imzalanmadan en az bir gün önce tüketiciye yani konutu satın alacak gerçek kişiye bir bilgilendirme formu ve bilgilendirme formunun zorunlu ekleri olan kat planı, mahal listesi, bağımsız bölüm planı ve vaziyet planı verilmeden ayrıca projeye ilişkin yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli konut sözleşmesi imzalanamayacaktır. Geçerli bir sözleşme için tüketici lehine olan bu şartların da sağlanması şarttır.
Son olarak sözleşmenin ve bilgilendirme formunun en az 12 punto büyüklüğünde, herkesçe okunabilir ve sıradan bir vatandaş tarafından anlaşılabilir şekilde hazırlanması ve bir örneklerinin mutlaka tüketiciye verilmesi de şartlardandır.
Tüm bu şartlar ve tüm sözleşmelerde aranan genel şartlar sağlandığı takdirde ortada hukuken geçerli bir ön ödemeli konut satışı sözleşmesinden bahsetmek mümkün olacaktır.
Tüketicinin hakları nelerdir ?
Konutu ticari veya mesleki amaçla satın almayan kişiye tüketici denmektedir. Halk dili ile konutu ticari amaç dışında satın alan vatandaşa tüketici denmektedir. Sözleşmenin karşı tarafına nazaran nispeten zayıf konumda olan tüketiciye tarafların eşitliği ilkesinin sağlanabilmesi adına kanun tarafından bir takım haklar tanınmıştır.
Tüketici sözleşmeyi imzaladıktan sonra herhangi bir sebep olmaksızın ve hiçbir cezai ücret herhangi bir cayma parası ödemeksizin 14 gün içerisinde sözleşmeden cayabilir. Bu cayma hakkını 14 gün içerisinde satıcıya bildirmesi gerekmektedir. Bu cayma bildiriminin satıcıya ulaştığı andan itibaren satıcı hiçbir cayma bedeli kesintisi olmaksızın tüketiciden almış olduğu tüm ödemeleri 14 gün içerisinde tüketiciye iade etmek zorundadır. Tüketici bu hakkını kullanırken hiçbir sebebe dayanmak zorunda değildir tamamen keyfi olarak sözleşmeden bu şekilde cayması ve ödediği bedeli aynen geri alması mümkündür.
Tüketici ilgili konuta ilişkin bağlı kredi kullanmışsa ve süresi içerisinde cayma hakkını kullanmışsa kredi sağlayan banka krediye ilişkin faiz, komisyon, yasal yükümlülük ve benzeri isimler altında hiçbir ücret talep etmeksizin kredi sözleşmesini aynen sona erdirmek zorundadır. Tüketici konuta ilişkin ne kadar bağlı kredi almış olursa olsun hiçbir ücret ödemeksizin cayma hakkını kullanarak bu kredi sözleşmesini de sona erdirecektir.
Tüketicinin cayma hakkından farklı olarak 24 ay boyunca sözleşmeden dönme hakkı da bulunmaktadır. Bu dönme bildiriminin noter aracılığıyla yapılması şarttır. Dönme hakkı kullanıldığı takdirde tüketici cayma hakkından farklı olarak ilgili sözleşmeden dolayı doğmuş olan vergi, harç ve benzeri masrafları ödemek durumunda kalacaktır. Ayrıca satıcının talep etmesi halinde Tüketici Kanununun 45. Maddesi uyarınca tüketici sözleşme tarihindenitibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisine, üç ila altı ay arası için yüzde dördüne,altı ila oniki ay arası için yüzde altısına ve oniki ila yirmidört ay arası için de yüzde sekizinekadar tazminat ödemek zorunda kalabilecektir. Ancak tüketicinin sözleşmeden dönmesinde satıcıdan kaynaklanan haklı bir sebep varsa tüketici tüm bu ücret ve tazminatları ödemeksizin sözleşmeden dönme hakkına sahiptir yani satıcı yükümlülüklerini hiç yerine getirmemiş veya vadettiği şekilde gerektiği gibi yerine getirmemişse tüketicinin herhangi bir ücret ödemeksizin sözleşmeden dönmesi mümkündür.
Sözleşme imzalandıktan sonra kural olarak konut projesinde tüketicinin rızası olmaksızın değişiklik yapılamaz. Şayet konut projesinde değişiklik yapılırsa bunun mutlaka tüketiciye bildirilmesi zorunludur. Tüketici bu bildirimden itibaren 1 ay içerisinde hiçbir masraf, ücret ve tazminat ödemeksizin sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Ancak projede değişiklik yapılması kanuni zorunluluklardan dolayı ise bu durumda tüketici sözleşmeden döndüğü takdirde yukarıda belirttiğimiz masraf ve tazminatı ödemek durumunda kalabilecektir.
Tüketici her ne sebeple olursa olsun sözleşmeden döndüğü takdirde, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı andan itibaren, satıcı tüketiciye iade etmesi gereken tutarı ve her türlü borçlanma senedini en geç 180 gün içerisinde iade etmek zorundadır.
Tüketicinin satın aldığı konutun projesinde 30 ve 30’dan fazla konut bulunmakta ise satıcı mutlaka tüketiciye yapmış olduğu ödemeler karşılığında teminat sunmak zorundadır. Teminat olarak ; Bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu, hakediş sistemi, bağlı kredi ile teminat (yalnız kredi tutarıyla sınırlı) sunulabilecektir.
Tüketicinin satın aldığı konutun sözleşmede belirtilen teslim süresinde tamamlanıp tüketiciye tapusuyla birlikte teslim edilmesi zorunludur. Sözleşmede belirlenen teslim süresi kanunun emri gereği 36 aydan fazla olamaz. Sözleşmede bir süre belirlenmemişse bu süre de kanun uyarınca 36 ay olarak kabul olunur.
Ön ödemeli konut satışı çok teknik ve hukuki bir konu olup tüketicilerin genelde haklarını bilmediği ve neticede mağdur olabildikleri bir konudur. Yukarıda belirttiğimiz bu özet niteliğindeki bilgiler tüketicinin hak kaybına uğramaması adına genel olarak yüzeysel vermiş olduğumuz bilgilerdir. Yaptığınız sözleşmenin hangi sözleşme kapsamına girdiğini, haklarınızın daha detaylı içeriklerini ve sonuçlarını, belirtilen bu haklarınızın satıcı veya tüketici tarafından yerine getirilmediği takdirde nasıl bir yol izleyeceğinizi ve geri dönüşü olmayan hak kayıplarına uğramamak için nasıl bir yol izlemeniz gerektiğini avukatlardan hukuki danışma alarak daha detaylı öğrenmenizi tavsiye ederiz.
Bu yazı Stajyer Avukat Yunus Emre Kılıç ve Avukat Yılmaz Demirtaş tarafından kaleme alınmıştır.